廖先传委员:

感谢您对随州市物业服务和管理的关心和支持，您提出的《关于加强我市物业综合管理的建议》的提案收悉，现答复如下:

小区物业管理是城市建设和管理的基础工作，也是社区管理的重要内容。近年来，市委、市政府高度重视物业管理工作，从完善综合管理体制、加快制度建设、加强行业监管等方面不断进行规范，努力提高我市物业管理水平。

一、完善物业管理综合管理体制

(一)落实属地管理职责。市人民政府办公室《关于加强中心城区住宅小区物业服务和管理的实施意见》(随政办发〔2017〕27号)明确要求，中心城区各级政府及其派出机构应将辖区内住宅小区物业服务和管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系。建立了属地街道综合管理、部门职能落地、市场监管到位、业主自治落实的物业服务综合管理机制。2020年以来，全市开展的“红色物业”创建活动，就是通过加强在社区“大党委”统一领导下的小区、物业、业委会党组织建设，将基层治理的触角延伸到小区，推动落实社区管理进小区，促进社区治理能力提升。同时要求，物业服务企业进入小区前，要主动到属地社区报到，自觉接受社区的监督，服从属地社区的管理，配合社区网格员做好小区的日常管理工作。探索街道社区前期介入制度，将街道社区主动纳入前期物业招投标的评委会成员，从选聘物业企业起介入小区物业管理，便于属地社区对小区物业的指导协调和监管。同时，建立县(市、区)、街道、社区三级物业管理纠纷人民调解组织，发挥基层综治中心和网格员作用，推进物业管理矛盾纠纷就地化解。

(二)强化职能部门进小区

一是加强信息公开。2020年，我局重新制定了《 “六公开一监督”公示栏》和《常见问题投诉指南》模板，要求物业企业必须在小区醒目公示物业服务内容、物业标准、收费项目、收费标准，职能部门、专营单位、街道社区、业主委员会联系电话。公示了各职能部门职责和投诉电话，引导业主依法维权。目前，各小区公示率已达到90%以上。

二是落实“三联单”制度，督促物业服务企业按照《市住建局关于落实小区违法违规突出问题处理“三联单”制度的通知》，落实小区违法建设等违规行为的日常巡查发现、劝阻制止和报告责任，及时将小区违法违规行为向相关职能部门报告，推动执法职能部门进小区。2020年，各物业小区向职能部门书面报告小区内部乱搭乱建、毁绿种菜等违法违规行为72次。同时，根据省政府推进街道赋权的要求，市住建局、市城管委已将部分涉及小区管理的职能通过法定程序下放街道，街道设置综合执法机构及时处理小区违法违规建设。

三是建立联席会议制度。以“红色物业”创建为契机，由街道社区统一调配、集约利用区域内党建资源和公共服务资源，定期召集发改、公安、民政、教育、司法、自然资源和规划、住建、城管、环保、市场监督管理、民防、消防等职能部门，水、电、气、网等专营单位，物业企业、开发企业、业主委员会参加的联席会议，解决小区业主反映的突出问题，推动基层社区治理。2020年以来，各街道社区先后组织召开联席会议120多次，化解矛盾1634起;开展联合执法行动5次，拆除乱搭乱建269起，铲除占用绿化1500㎡，清理物业用房12000㎡。

(三)加大对业主委员会的组建和监管力度。2021年，《随州市“红色物业”拓面提质工作实施方案》，提出全市住宅小区业主委员会组建率达到80%以上，同时要求加强业主委员会规范化建设。文件要求，街道办事处、乡镇人民政府要严格依法把关业委会选举及换届程序，审查业委会候选人资格，原则上业主委员会党员比例不得低于50%，同时引导小区内“两代表一委员”、机关退休党员、回居住地社区(小区)报到党员通过法定程序参选业委会成员。同时，市住建局正在拟定《随州市住宅小区业主委员会考核办法》，加强对业主委员会的监督管理。对未按照规定履行职责的业委会，街道应约谈其主要负责人;对业委会违反物业相关法律法规的，街道应依法责令限期改正或者撤销其决定。业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业委会。探索建立业委会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

二、加大物业服务行业监管力度

(一)加大行业监管力度，规范物业服务行为。一是加强物业管理行政备案，强化源头管控。通过强化对前期物业服务合同、前期物业招投标、承接查验、物业用房核查、物业服务合同等行政备案的内容审核，加大对合同备案的审查力度，重点对物业交付、物业服务费的收费起点、收费标准、物业用房预留、物业用房登记确权等内容进行严格把关，从源头规范市场行为，减少违规行为的发生。二是加强日常巡查和专项整治，强化违法行为的查处力度。对有物业企业接管的住宅小区划片，实行包保责任制度，建立工作台帐，建立工作例会制度，建立日常巡查制度，由日常巡查队伍对物业企业的行为实行动态跟踪，即时记录上传巡查发现的问题，对各种违法违规及时发现、及时制止、及时上报处理。2020年以来，开展全市物业服务市场大检查，检查物业小区239个，下达《责令改正通知书》35份，立案4起;2021年，开展住宅小区消防安全检查，检查小区38个。三是开展业主投诉企业处置满意率评比工作。针对业主投诉急剧上升的趋势，制发了《中心城区物业服务业主投诉企业处置满意率评比工作方案》，以住宅小区为单位每季度进行统计排名，在市政府网站、随州房产信息网等相关媒体上公布。对零投诉的小区和物业企业通报表彰，对处置不力的物业企业纳入不良诚信记录并约谈处理。目前，已通报3期。

(二)建立质量考评制度，推动企业诚信体系建设。一是制定了《随州市中心城区住宅小区物业服务质量考评办法(试行)》，建立以第三方社会专业机构业主满意度调查测评结果为主，街道(社区)和住建部门考核评价为辅的物业服务质量监督考评机制，一年一考评，结果向社会公布。对服务质量不达标的限期整改，对整改不到位的，降低收费标准或退出小区。二是建立健全守信激励和失信联合惩戒机制。市住建局出台了《随州市住建领域信用管理“红名单”“黑名单”管理制度》，实行奖惩机制，进一步规范企业服务行为，提升服务质量和服务能力，推动物业企业诚信体系建设。同时，印发了《随州市物业服务企业进退出管理暂行办法》、《随州市中心城区住宅小区物业服务企业基本服务标准》，规范物业服务企业进退出程序和基本服务标准。

(三)加大宣传培训力度，提升社会认知度。一是加强对物业企业的宣传培训。2020年以来，我们联合物业协会举办了线上“物业行业项目经理证书”培训班2期，联合法眼集团解读《民法典》对物业管理行业产生的影响，联合孝感政安消防培训学校举办“消防设施操作员”培训班，与碧桂园物业组织了“多角度经营能力提升”培训班2期，提升了物业服务企业从业人员的专业技能。二是加强对业主的法规政策宣传。我局多次督促各物业服务企业在小区内对《民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、住建部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规开展宣传和学习活动。各物业服务企业通过宣传展板、宣传册、物业管理平台、业主群等多种渠道开展宣传和学习活动。物业管理协会通过在小区巡回展览的形式，以12块图文并茂的宣传展板向广大业主宣传小区管理的相关法律法规、解答小区管理的常见问题。2020年以来，市住建局借助“红色物业”创建，制作了物业管理相关的政策法规及常见的案例分析资料，先后在黄龙社区明珠广场、铁树社区大润发广场面对广大市民进行了宣传。三是加强交流学习。市住建局、市物业管理协会先后多次组织优秀企业代表赴武汉、襄阳、宜昌、荆州等周边城市学习先进的物业管理经验，提升行业发展水平。下阶段，我们将借助“红色物业”拓面提质工作，开展更大程度、更广范围的物业企业、业主委员会、社区培训。

三、完善物业管理保障机制

(一)规范房地产开发建设管理。要切实加强对全市房地产开发的监管，建立规范的房地产开发市场秩序和环境，为物业服务创造良好条件。一是要加强项目前期规划管理。要加强对小区配套设施规划建设的管理，新建小区要根据要求，足额配备物业服务用房、业主活动用房、公共停车位及体育健身器材、公共充电桩等、智能安防等设施，并在土地出让、规划设计、项目验收等环节把好关，防止出现由于前期规划跟不上导致日后物业服务难的问题。二是要加强竣工验收备案把关力度。要加强小区建设期间的房屋质量把关，全面加强对施工单位材料选用、生产机械、施工技术等监管力度，确房屋质量安全可靠。同时，要加大房屋竣工验收的把关力度，对于验收时发现存在的规划、质量、园林绿化、消防等方面的问题，要督促开发单位及时整改到位，切实把问题房消灭在萌芽状态。三是要规范物业项目承接查验工作。要依法依规规范物业项目承接查验工作，明确建设单位、施工单位、物业服务企业和业主的责任和义务，不把矛盾转移，不产生遗留问题。 

(二)建立物业纠纷调解机制。建立县(市、区)、街道、社区三级物业管理纠纷人民调解组织，发挥基层综治中心和网格员作用，推进物业管理矛盾纠纷就地化解，维护各方合法权益。对于经催交仍不交纳的业主，各地法院制定物业欠费小额标的起诉和判决简易程序，建立物业费起诉案件快审快结机制，破解物业欠费起诉难题。各社区积极联合律师行业协会成立法律援助团，建立第三方物业纠纷调解组织，安排法律工作者到小区坐班办公，宣传法律知识、解答法律疑问、提供法律援助，解决小区业主的疑难问题。

四、开展“红色物业”拓面提质，推进物业管理全覆盖

2021年以来，市委、市政府再次将“红色物业”拓面提质纳入政府工作报告，市委组织部、市住建局拟定了《随州市“红色物业”拓面提质工作方案》，着力提升“四率”:一是党的组织和工作覆盖率达到100%，加强基层党组织建设，构建街道“大工委”—社区“大党委”—网格党组织—小区功能型党支部(物业服务企业党支部、业主委员会党支部)—楼栋党小组的纵向联动党组织体系，纵深推进街道、社区、网格、小区党建工作，把党的组织和工作无空白、无遗漏地推进到各类组织和各类人群中。到2021年底，全市1056个城市住宅小区全部成立小区党支部(兼合式党组织)，符合条件的物业企业、业主委员会(以下简称业委会)党组织应建尽建;二是物业服务管理覆盖率达到100%。采取市场化、单位自管、业主自治、公益性管理、街道社区托管等模式，全市1056个城市住宅小区实现物业服务管理全覆盖。在巩固提升全市70个“红色物业”示范小区的基础上，再创建50个示范小区，全市“红色物业”示范小区达到120个;三是小区业委会组建率达到80%以上;四是业主对物业服务的满意率达到80%以上。

今后一段时期，我们将持续以“红色物业”创建活动为载体，以党建为引领，进一步强化社区、部门职责，构建共建共治共享体系，强化物业市场监管，加强物业小区专项整治，加大物业服务质量考评力度，不断提升小区物业服务质量和能力，推动物业行业规范健康发展。