根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，借鉴外地先进经验结合本市实际，我局起草了本办法。现将征求意见稿全文发布，广泛征求社会公众意见和建议，并请于2021年7月22日前以信函、传真、电子邮件等书面形式反馈。

联系单位:随州市住房和城乡建设局

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附件:《随州市物业服务企业进驻及退出住宅小区管理暂行办法》(征求意见稿)

随州市住房和城乡建设局

2021年6月22日

随州市物业服务企业进驻及退出住宅小区管理暂行办法

(征求意见稿)

第一条  为了规范物业服务企业进驻及退出住宅小区管理活动，维护当事人合法权益，做好项目管理的衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业，物业服务企业进驻及退出住宅小区项目管理的活动，适用本办法。

第三条 物业服务企业进驻及退出项目服务应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  市住房和城乡建设行政主管部门负责全市住宅小区物业服务项目进驻及退出管理的政策制定、业务指导和监督工作，同时负责中心城区物业服务企业进驻及退出住宅小区管理活动的业务指导和日常管理。

随县、广水市、大洪山景区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物业服务企业进驻和退出住宅小区管理活动的业务指导和日常管理。

曾都区、高新区住房和城乡建设行政主管部门配合市住房和城乡建设行政主管部门做好中心城区物业服务企业进驻及退出住宅小区项目管理活动。负责本辖区中心城区以外区域物业服务企业进驻及退出项目管理活动。

街道办事处、乡镇人民政府负责制定本辖区住宅小区物业项目进驻及退出管理应急预案，组织协调处理辖区内住宅小区物业服务项目进驻及退出工作，牵头召开物业管理联席会议，解决物业服务企业进驻及退出小区过程中的争议和纠纷。

社区居民委员会、村民委员会协助街道、乡镇做好与物业服务企业进驻及退出小区有关工作。

第五条 物业服务企业应当坚持诚信经营的原则，严格履行职责，做好物业服务的衔接工作，保证住宅小区物业服务项目的延续性。

开发建设单位应当维护购房人的合法权益，解决物业服务项目遗留问题，为物业服务项目顺利开展提供保证。

第六条 物业管理协会应当积极引导、协调物业服务企业在退出住宅小区物业项目管理活动中的工作及问题。

第七条  住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经建设行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前90日书面告知对方并向属地街道社区报备。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得半数以上业主同意。建设单位选聘或更换前期物业服务企业应当接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

第八条  业主、业主大会应当从物业服务项目的连续、稳定和长远利益出发，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。解聘、续聘、选聘物业服务企业或决定自主管理物业，应当召开业主大会，经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决通过。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会召开业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或决定自主管理物业应当依法接受街道办事处、乡镇人民政府监督。

业主大会会议可以采用以下表决方式:

(一)现场集中开会讨论表决;

(二)书面征求意见形式表决;

(三)鼓励利用网络平台、移动通讯端等形式表决。

业主大会会议表决应当在业主委员会(筹备组)、社区居(村)民委员会的监督下进行，表决结果由业主委员会(筹备组)、社区居(村)民委员会在物业区域内公示7日，业主委员会(筹备组)、社区居(村)民委员会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第九条  业主、业主大会或物业服务企业决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主、业主大会与物业服务企业应当分别在作出决定后按下列程序做好相关工作:

(一)业主、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，由业主、业主委员会在物业服务合同期限届满或拟解除合同日期3个月前组织召开业主大会做出决定。业主、业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业，同时将解除合同的原因和时间书面公告全体业主,公示时间7个工作日;物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在物业服务合同期限届满或者拟解除合同日期3个月前将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主、业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出物业项目的时间、交接事宜进行协商。

(二)业主、业主委员会或物业服务企业应在做出决定后3日内，将决定的有关事宜书面告知所在街道办事处(乡镇人民政府)、物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门和社区居(村)民委员会，并在物业管理区域内公告。

(三)业主、业主委员会应当做好选聘新物业服务企业的准备工作。

(四)街道办事处(乡镇人民政府)和社区居(村)民委员会接到报告后5个工作日内，应当到物业项目听取业主、业主委员会及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主、业主大会选聘物业服务企业。

第十条  业主、业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，业主、业主大会重新选聘新物业服务企业接管物业项目的，应当按照下列程序做好衔接工作:

(一)原物业服务企业应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作。

(二)业主委员会应当督促业主按时交纳物业服务费至合同终止或双方约定之日。

(三)业主、业主委员会应当在属地街道社区的监督指导下组织召开业主大会，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日1个月前依法完成选聘工作，并在物业服务区域内公告。业主、业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。

(四)原物业服务企业应当在物业服务终止之日起7个工作日内退出物业服务区域，与新的物业服务企业做好交接工作，并向业主、业主委员会办理下列移交事宜:

1.结算物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施和业主共有的场地经营所得;

2.物业管理项目的档案资料以及物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

3.物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备;

4.物业管理服务期间配置的固定设施设备;

5.建设单位移交的前期物业服务资料(包括各类图纸资料，共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，专营设施设备准许使用文件，物业质量保修文件和物业使用说明文件等);

6.实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料;

7.其他应当移交的财物、资料。

(五)业主、业主委员会接收上述财物、资料后，应做好承接查验工作(可委托第三方专业机构或选聘的新物业服务企业协助办理),形成相关记录或报告，并与物业服务企业双方签署确认。

(六)新物业服务企业接管后，业主、业主委员会应当将本条第(四)项所列事项转交新物业服务企业，并与新物业服务企业双方签署确认。

(七)原物业服务企业在征得业主、业主委员会同意后，可向新物业服务企业直接办理移交手续，并由业主、业主委员会监督确认。

(八)交接日当天，街道、社区应当派员参加移交手续。

(九)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地住房和城乡建设行政主管部门办理备案手续。

第十一条  物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业或决定管理模式的，业主委员会可以申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理;尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请街道办事处或乡镇人民政府进行应急管理。街道办事处或乡镇人民政府应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。

业主、业主大会应在街道、社区的指导下，及时完成选聘新物业服务企业或自治管理工作。

第十二条 业主、业主大会和物业服务企业应当按照物业服务合同的约定解除或终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十三条  业主、业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十四条  业主、业主委员会在物业服务企业退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

第十五条 业主、业主委员会和新旧物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

第十六条  原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的住房和城乡建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期退出;逾期拒不退出的，按照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定立案处罚，记入企业诚信档案、列入黑名单，并作为不良行为记录向社会公布。

原物业服务企业逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会可依法请求人民法院强制执行。

第十七条 业主、业主大会选聘的新物业服务企业应依法依规与原物业服务企业办理移交手续后进驻物业项目管理。

第十八条  新物业服务企业违法违规或强行进驻物业项目管理的，物业项目所在地的住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期撤出。逾期拒不撤出的，记入企业诚信档案、列入黑名单，并作为不良行为记录向社会公布。

第十九条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本办法执行。

第二十条 本暂行办法自2021年 月 日起施行。