为贯彻落实《公共租赁住房管理办法》(住建部令第11号)、《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府第398号令)、《湖北省住建厅关于切实加强公共租赁住房分配入住管理办法的通知》(鄂建[2017]1号)，进一步规范公共租赁住房后期管理。结合我市工作实际，市住建局起草了《随州市公共租赁住房后期管理暂行规定(征求意见稿)》,已经初步讨论，现将征求意见稿文本全文发布，若有修改意见和建议，请于2020年5月8日前寄送至随州市住房和城乡建设局住房保障科，或者发送邮件至499391327@qq.com。

　　我们将认真研究所收到的意见和建议。

　　联系地址：随州市沿河大道116号，邮编：441300

2020年4月23日

随州市公共租赁住房后期管理暂行规定

　　为进一步加强公共租赁住房租赁、维修和入住后的保障对象动态资格等管理工作，规范运营及使用，健全退出机制，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部令第11号)、《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府令第398号)和《湖北省住房和城乡建设厅关于切实加强公共租赁住房分配入住管理工作的通知》(鄂建[2017]1号)等有关政策要求，制定本规定。

　　一、租赁管理

　　第一条  租赁期实行合同管理。合同示范文本由市住建局统一印制。合同应当明确房屋性质、坐落、租赁期限、计租方式和标准，以及使用规定、双方的权利和义务等内容。

　　第二条  租金按照政府定价的标准，及房屋核定面积计租，并向公共租赁住房承租家庭收取租金，租金可由专业运营机构代收，代收租金应在规定时间内缴存至指定的财政专户。

　　第三条  物业服务企业应通过政府采购方式选聘，采取合同制管理，合同应明确管理事项、服务期限、服务费用、服务质量、考核方式、淘汰模式、违约责任及双方的权利和义务等。物业服务费由服务企业向住户收取。

　　第四条 承租人因就业、子女入学等原因可以申请互换。有下列情形之一的，承租人可申请调换。

　　(一)申报家庭中有肢体残疾，行动不便的;

　　(二)申报家庭中有重大疾病的(重大疾病的界定以医疗部门核定为准);

　　(三)申报家庭中有高龄老人且行动不便的;

　　(四)申报家庭成员达3人及以上的，承租的公共租赁住房人均未达到15平方米，且户型结构不便于家庭生活的;

　　(五)其他特殊原因的。

　　第五条  承租人原则上只能申请一次调换公共租赁住房;申请调换公共租赁住房的承租人不得对原租赁住房的房屋装修、购买的日常生活用具及家用电器等要求补偿。

　　第六条  市住房保障服务中心应当建立公共租赁住房日常巡查工作机制，加强对公共租赁住房及配套设施安全隐患、物业服务、承租人违规行为等进行日常监督管理工作。

　　二、维修管理

　　第七条  公共租赁住房维修是指除物业公司按照有关政策法规以及行业规定对普通住宅小区的维修保养外，对公共租赁住房及其附属设施进行检修、维护和保养等维修行为。

　　第八条 本市城区范围内已交付的政府投资公共租赁住房维修，由市住房保障服务中心组织实施。

　　公共租赁住房共用部位、共用设施和设备的维修按国家、省市物业管理的相关规定执行。公共租赁住房在保修期内出现的质量缺陷，由建设单位按法规规定组织施工单位进行维修和保养。

　　第九条 公共租赁住房的维修包括日常维修、应急维修和专项维修。

　　日常维修指非人为损坏程度较小，及时修复后可以基本保持房屋原样、原功能为目的日常维护工程。主要包括：室内地面修补;室内墙面及天棚修补;厨房、厕所防水和止漏;门窗烟道检修;室内给水系统小修、局部更换;排水管道、检查井等疏通;室内供电设施的维修及更换。室内易损、易耗件，不在维修范围内。

　　应急维修是指突发性的损坏直接影响公共租赁住房住户正常生活，必须马上采取措施解决的行为，如水管破裂、电线老化短路、下水管道堵塞、公共设施、消防等突发事件的维修。

　　专项维修主要指损坏程度、面积较大或需拆换部分主体构件，但不全部拆除的工程，或公共道路、管道、供电、供水、监控等耗时长、需要资金较多的维修。

　　第十条 公共租赁住房日常维修、应急维修、专项维修工程，实行报批制度，应遵循“先申报，再核准，后维修”程序实施。

　　维修项目原则上应由住户提出申请，物业公司或运营单位书面报告，市住房保障服务中心现场查勘确定维修方案。涉及公共维修部分由物业公司或运营单位书面申请。

　　第十一条  单项费用在3000元以内的紧急维修项目，可由市住房保障服务中心直接组织实施，实行事后报批;维修单项费用超过3000元以上的，采取政府采购方式进行。

　　第十二条  公共租赁住房的维修工程，应严格按照国家规定的房屋修缮程序、建设工程管理规范标准施工，确保工程质量，满足公共租赁住房住户的安全、正常使用。

　　维修项目在实施过程的前、中、后期阶段，现场管理人员都应做好相应的施工记录和影像资料留档保存。

　　专项维修工程，应当先进行查勘设计，并严格按照确定的查勘设计方案预算后，按程序报批，并按规定组织施工。质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明，并不得低于维修工程国家相关规定。

　　第十三条  维修项目完工后，由市住房保障服务中心组织专业技术人员进行验收。维修结算按照合同约定和相关法律法规交付要求执行，政府采购工程应进行工程审计，应确保质量安全，造价真实合理，符合相关质量造价政策。

　　三、保障对象资格动态管理

　　第十四条 保障对象资格动态管理是指对保障家庭资格进行不定期复核，并作出相应处理的管理行为。

　　第十五条 市住房保障服务中心应合理制定年度保障资格复核工作计划，及时开展保障资格复核工作。

　　租赁补贴保障资格复核应在下年度补贴发放前进行;实物配租对象资格复核，应在公共租赁住房合同签订前进行。工作周期一般不超过60天。

　　第十六条  市住房保障服务中心应在复核工作开展前下达《住房保障资格复核通知书》，在工作周期内对承租人保障资格进行核准。保障对象应在规定时间内提供家庭成员、住房、收入等证明材料。

　　第十七条 保障资格复核标准应以最新规定的住房保障标准为准。中等偏下收入住房困难家庭可拥有一辆价格不超过15万元的私家车辆。

　　第十八条 资格复核结果按如下方式进行处理：

　　(一)租赁补贴保障对象。

　　1.家庭收入、住房条件无变化，仍符合保障条件的。应继续发放住房租赁补贴;

　　2.家庭收入、住房条件有变化，超出低保待遇但仍属于低收入住房保障范围的。应由低保家庭保障标准调整为低收入家庭保障标准;

　　3.超出保障条件的。一律停止发放住房租赁补贴。

　　(二)实物配租保障对象。

　　1.人均住房建筑面积超出保障条件的。新购房屋的，应安排合理的搬迁期，搬迁期限一般不超过购房合同约定交房时间6个月。搬迁期内租金按照前期合同约定租金标准缴纳，超过搬迁期限承租人所购房屋不能入住，又无其他住房的，应按照市场价格缴纳租金;有其他住房的，由公租房运营管理单位组织人员限期腾退，限期未腾退的，由市住房保障服务中心依法向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

　　2.人均月可支配收入超出保障条件的。低收入家庭超出低收入保障条件但符合中等偏下收入保障条件的，按中等偏下收入保障条件进行保障;超出中等偏下收入保障条件且无住房的，可给予12个月以内的过渡期，过渡期内按中等偏下收入保障标准收取租金，过渡期满仍不能退出的，可参照棚改周转房保障标准收取租金，过渡期满两年，由公租房运营管理单位组织人员限期腾退，限期未腾退的，由市住房保障服务中心依法向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

　　第十九条  资格复核工作结束后，市住房保障服务中心应当于10日内向需调整保障标准和不符合保障条件的家庭下达《随州市住房保障资格复核结果通知书》。原保障家庭退出公共租赁住房的，公租房运营管理单位应当督促原承租家庭结清其应当承担的相关费用，并查验房屋及其设施、设备完损情况。

　　第二十条  保障对象资格复核工作完结后，市住房保障服务中心应在30日内更新公共租赁住房保障资格信息系统数据。取消保障资格的家庭信息应分类汇总，登记造册。

　　四、监督管理

　　第二十一条  市住建局应当依法履行监管职责，加强公共租赁住房后期管理制度建设，不断强化公共租赁住房租赁管理和服务，确保公共租赁住房后期管理工作规范、高效。

　　第二十二条  市住建局应增强公共租赁住房后期管理工作的针对性和有效性，通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式，多渠道受理群众举报、投诉，接受社会和群众监督。

　　第二十三条  市住建局工作人员，在公共租赁住房后期管理工作过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，应依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

　　第二十四条 本规定由市住建局负责解释，自发布之日起实施。