彭韬委员:

感谢您对随州市物业服务和管理的关心和支持，您提出的《关于加强我市物业管理的建议》的提案收悉，现答复如下:

小区物业管理是城市建设和管理的基础工作，也是社区治理的重要内容。近年来，市委、市政府高度重视物业管理工作，从完善综合管理体制、加快制度建设、加强行业监管等方面不断进行规范，努力提高我市物业管理水平。

一、我市物业管理的现状

目前，全市有物业服务企业213家，接管物业服务项目496个，其中住宅小区317个，非住宅179个。除个别上市公司以外，随州市的物业服务企业均属于小微企业。目前，我市住宅小区物业管理主要面临如下困难和问题:一是物业收费标准低，目前我市物业收费标准在全省地市州排名居后，自2009年以来，物业服务的收费标准一直维持至今未得到相应的调整，仅多层住宅在2019年上调了0.15元，但基本无法落实。二是物业服务收费难。物业行业有偿服务的理念未完全形成，因此业主主动交费的比例较小，大范围催费和起诉必造成上访。三是物业企业诉讼难的问题。经多年沉积，全市物业行业的欠费业主数量庞大，仅近五年累积的需要起诉的案件达五万件。由于案件量太大，法院无法短时间受理诉讼案件，导致了物业行业诉讼案件调解难、立案难的问题。四是物业企业责任边界界定不清晰的问题。社区综合治理和物业管理边界界定不清，有偿服务和无偿社会责任划分不明，物业企业无形中承担了很多不该承担的工作和责任，导致问题得不到解决，各方都不满意。五是小区业委会缺乏监管的问题。近年来，越来越多的小区成立业主委员会，作为全体业主的代言人，与业主本应是“一家人”，但是部分业委会无视他们的责任，滥用职权，擅自决定重大事项，损害业主合法权益。六是法律法规的不健全导致监管困难。虽然这几年《民法典》、《物业管理条例》等明确了部分物业管理权限，但并没有改变我国物业管理立法上的薄弱和缺位问题，导致物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务模糊等等，市场监管困难。七是行业专业人才明显不足。由于行业人员薪资水平较低，从业人员大都是其他行业下岗职工的再就业者，物业企业中人才不足和流失率的现象越来越严重，特别是能担任管理部门经理的职务人才缺失。

二、加强物业管理采取的措施

近年来，我市大力推进“红色物业”创建工作，通过加强在社区“大党委”统一领导下的小区、物业、业委会党组织建设，将基层治理的触角延伸到小区，推动落实社区管理进小区、执法管理进小区，促进社区治理能力提升，推动小区服务品质提升。

(一)加强党建引领，提升小区治理水平。市委、市政府将创建 “红色物业”创建纳入2020年度、2021年度政府工作报告。市委组织部与市住建局成立“红色物业”创建工作专班，实行专班督导。2020年全市评选出随州市首批“红色物业”示范小区70个。各地党委政府全面构建“街道党工委-社区党委(党总支)-小区(网格)党组织-楼栋党小组-党员中心户”五级组织体系，推动基层治理与“红色物业”创建活动深度融合。目前，全市成立小区党支部742个、楼栋党小组1737个，设立党员中心户3162户;成立物业企业党组织72个，实现应建尽建。市委组织部对小区、物业企业党组织年运转经费分别按不低于5000元、1万元的标准给予补贴，确保持久高效运转。

坚持“共建共治共享”理念，通过“设岗编队”，统筹物业管理人员7500余名、下沉党员干部1万余名、志愿者3000余名参与小区治理，一批“红管家”活跃在网格、小区、楼栋，有效充实了小区力量。

(二)强化职能部门进小区。一是加强信息公开。2020年，我局重新制定了《“六公开一监督”公示栏》和《常见问题投诉指南》模板，要求物业企业必须在小区醒目公示物业服务内容、物业标准、收费项目、收费标准，职能部门、专营单位、街道社区、业主委员会联系电话。公示了各职能部门职责和投诉电话，引导业主依法维权。目前，各小区公示率已达到95%以上。二是落实“三联单”制度，督促物业服务企业按照《市住建局关于落实小区违法违规突出问题处理“三联单”制度的通知》，落实小区违法建设等违规行为的日常巡查发现、劝阻制止和报告责任。2020年，各物业小区向职能部门书面报告小区内部乱搭乱建、毁绿种菜等违法违规行为72次。三是推动部门结对援建、建立党建引领小区治理联席会议和协调会议制度、建立执法呼应机制等推动综合执法进小区，由街道社区党组织统一调配、集约利用区域内党建资源和公共服务资源，定期召集发改、公安、民政、教育、司法、自然资源和规划、住建、城管、环保、市场监督管理、民防、消防等职能部门，水、电、气、网等专营单位，物业企业、开发企业、业主委员会参加的联席会议，解决小区业主反映的突出问题。2020年以来，各街道社区先后组织召开联席会议120多次，化解矛盾1634起;开展联合执法行动5次，拆除乱搭乱建269起，铲除占用绿化1500㎡，清理物业用房12000㎡。同时，根据省政府推进街道赋权的要求，市住建局已将9项小区物业管理行政执法职能下沉到街道。

(三)加大对业主委员会的组建和监管力度。2021年，市委、市政府出台了《随州市“红色物业”拓面提质工作实施方案》，提出全市住宅小区业主委员会组建率达到80%以上的年度目标，明确提出加强业主委员会规范化建设的意见。文件要求，街道办事处、乡镇人民政府要严格依法把关业委会选举及换届程序，审查业委会候选人资格，原则上业主委员会党员比例不得低于50%，同时引导小区内“两代表一委员”、机关退休党员、回居住地社区(小区)报到党员通过法定程序参选业委会成员。市住建局正在拟定《随州市住宅小区业主委员会考核办法》，加强对业主委员会的监督管理。对未按照规定履行职责的业委会，街道应约谈其主要负责人;对业委会违反物业相关法律法规的，街道应依法责令限期改正或者撤销其决定。业委会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业委会。探索建立业委会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

(四)加大宣传培训力度，提升社会认知度。一是加强对物业企业的宣传培训。2020年以来，我们联合物业协会举办了线上“物业行业项目经理证书”培训班2期，联合法眼集团解读《民法典》对物业管理行业产生的影响，联合孝感政安消防培训学校举办“消防设施操作员”培训班，与碧桂园物业组织了“多角度经营能力提升”培训班2期，提升了物业服务企业从业人员的专业技能。二是加强对业主的法规政策宣传。我局多次督促各物业服务企业在小区内对《民法典》、国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、住建部《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规开展宣传和学习活动。各物业服务企业通过宣传展板、宣传册、物业管理平台、业主群等多种渠道开展宣传和学习活动。物业管理协会通过在小区巡回展览的形式，以12块图文并茂的宣传展板向广大业主宣传小区管理的相关法律法规、解答小区管理的常见问题。2020年以来，市住建局借助“红色物业”创建，制作了物业管理相关的政策法规及常见的案例分析资料，先后在黄龙社区明珠广场、铁树社区大润发广场面对广大市民进行了宣传。三是加强交流学习。市住建局、市物业管理协会先后多次组织优秀企业代表赴武汉、襄阳、宜昌、荆州等周边城市学习先进的物业管理经验，提升行业发展水平。下阶段，我们将借助“红色物业”拓面提质工作，开展更大程度、更广范围的物业企业、业主委员会、社区负责人培训。

(五)建立物业费收缴保障机制。省住建厅、省司法厅出台了《关于加强物业管理纠纷人民调解工作的意见》，通过建立健全物业管理纠纷人民调解组织，充分发挥人民调解的积极作用，依法维护业主和物业服务企业的合法权益。对于欠缴物业费行为，公职人员由单位负责督促，拒不落实的，记入单位个人档案;对于业主委员会，由办事处社区负责督促，拒不落实的，暂停业主委员会委员职务;对于经催缴仍不交纳的业主，各地法院要制定物业欠费小额标的起诉和判决简易程序，建立物业费起诉案件快审快结机制，破解物业欠费起诉难题。各社区要积极联合律师行业协会成立法律援助团，建立第三方物业纠纷调解组织，安排法律工作者到小区坐班办公，宣传法律知识、解答法律疑问、提供法律援助，解决小区业主的疑难问题。

三、下阶段工作措施

(一)推进“红色物业”拓面提质。2021年，市委、市政府将“红色物业”拓面提质纳入政府工作报告，市委组织部、市住建局拟定了《随州市“红色物业”拓面提质工作方案》，着力提升“四率”:一是党的组织和工作覆盖率达到100%，加强基层党组织建设，构建街道“大工委”—社区“大党委”—网格党组织—小区功能型党支部(物业服务企业党支部、业主委员会党支部)—楼栋党小组的纵向联动党组织体系，纵深推进街道、社区、网格、小区党建工作，把党的组织和工作无空白、无遗漏地推进到各类组织和各类人群中。到2021年底，全市1056个城市住宅小区全部成立小区党支部(兼合式党组织)，符合条件的物业企业、业主委员会(以下简称业委会)党组织应建尽建;二是物业服务管理覆盖率达到100%。采取市场化、单位自管、业主自治、公益性管理、街道社区托管等模式，全市1056个城市住宅小区实现物业服务管理全覆盖。在巩固提升全市70个“红色物业”示范小区的基础上，再创建50个示范小区，全市“红色物业”示范小区达到120个;三是小区业委会组建率达到80%以上;四是业主对物业服务的满意率达到80%以上。

(二)加强对物业服务企业的扶持力度。一是由市物业管理协会牵头，开展中心城区物业收费成本调查，报请市发改委出台物业服务收费调价的政策;二是由市物业管理协会牵头，报请市政府出台支持物业服务企业税收减免的优惠政策;三是市物业管理协会配合法院实行物业欠费小额标的案件起诉和判决简易程序。法院诉讼方面能够给予物业行业一定的法律途径支持，得到公平、公正、合理、合法的解决，维护物业的管理地位，从而促进物业行业的良性循环发展;四是大力支持“红色物业”拓面提质工作，市委组织部对新创建示范小区的小区、物业企业党组织，分别按1万、5000元的标准补助运转经费;市住建局对新创建示范小区按每个2万元的标准以奖代补，已纳入老旧小区改造计划的不再奖补。

(三)推进小区共建共治。一是加强物业管理调解组织建设。建立县(市、区)、街道、社区三级物业管理纠纷人民调解组织，发挥基层综治中心和网格员作用，推进物业管理矛盾纠纷就地化解;二是完成街道赋权。市住建局、市城管委已将部分涉及小区管理的职能通过法定程序下放街道，街道设置综合执法机构及时处理小区违法违规建设。三是完善业主参与小区治理的相关制度。探索完善小区业主委员会工作规则、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法等示范文本，指导业主大会将业主违规违约、拖欠物业管理费、拒交住宅专项维修资金等行为纳入小区管理制度予以限制业主在小区的部分权利;四是加强对物业管理的宣传和培训力度，推动有偿服务理念的形成，探索将恶意拖欠物业费和带头闹事的行为纳入个人信用记录;五是建立电子表决系统，破解业主表决难、参与难的问题。