随物业办〔2021〕2号

各县(市、区)人民政府，随州高新区、大洪山风景名胜区管理委员会，市直各成员单位，市物业管理协会:

现将《随州市物业服务企业进驻及退出住宅小区管理指导意见》印发给你们，请认真抓好落实。

2021年9月9日

随州市物业服务企业进驻及退出住宅小区管理指导意见

第一条  为规范物业服务企业进驻及退出住宅小区管理活动，维护当事人合法权益，做好项目管理的衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，以及住房和城乡建设部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》和湖北省住房和城乡建设厅等十七部门《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》，结合我市实际，制定本指导意见。

第二条 本市行政区域内建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业，物业服务企业进驻及退出住宅小区项目管理的活动，适用本指导意见。

第三条 物业服务企业进驻及退出项目服务应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡的原则进行。

第四条  市住房和城乡建设行政主管部门负责全市住宅小区物业服务项目进驻及退出管理的政策制定、业务指导和监督，同时负责中心城区物业服务企业进驻及退出住宅小区管理活动的业务指导和监督工作。

各县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物业服务企业进驻和退出住宅小区管理活动的业务指导和监督。

各街道办事处(乡镇人民政府)负责监督物业管理项目交接工作，并制定本辖区住宅小区物业项目进驻及退出管理应急预案，组织协调处理辖区内住宅小区物业服务项目进驻及退出工作，牵头召开物业管理联席会议，解决物业服务企业进驻及退出小区过程中的争议和纠纷。

居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好与物业服务企业进驻及退出小区有关工作。

第五条  物业服务企业应当坚持诚信经营的原则，严格履行合同约定、本意见规定的进驻及退出程序，做好物业服务的交接工作，保证住宅小区物业服务项目的延续性。

建设单位应当维护购房人的合法权益，解决物业服务项目遗留问题，为物业服务项目顺利开展提供保证。

第六条 物业管理协会应当积极引导、协调物业服务企业依法依规进入及退出住宅小区物业服务项目。

第七条  业主、业主大会应当从物业服务项目的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。解聘、续聘、选聘物业服务企业或决定自主管理物业，业主委员会应当事先将有关情况及时向所在地居(村)民委员会报告，并听取相关意见。在街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的监督、指导下，按规定召开业主大会会议，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会召开业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或决定自主管理物业应接受街道办事处(乡镇人民政府)监督。

业主大会会议可以采用以下表决方式:

(一)现场集中开会讨论表决;

(二)书面征求意见表决;

(三)鼓励利用网络平台、移动通讯端等形式表决。

业主大会会议表决应当在业主委员会(筹备组)、居(村)民委员会的监督下进行，表决结果由业主委员会(筹备组)、居(村)民委员会在物业区域内公示七日，业主委员会(筹备组)、居(村)民委员会可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。

第八条 有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段性工作未完成为由拒绝退出:

(一)前期物业服务期间，开发建设单位按照约定的解除合同条件要求提前解约，按程序选聘新的前期物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的前期物业服务合同生效;

(二)前期物业服务合同期限未满或未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效;

(三)物业服务合同(含前期)期限届满，业主大会依法生效的表决决定不再续约，并选聘新的物业服务企业，签订的物业服务合同生效;

(四)物业服务企业因破产或营业执照注销致使不能继续履行合同义务的;

(五)业主大会作出自行管理物业决定等依法应提出的其他情形。

第九条  住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当采取招标投标方式公开选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者住宅面积不超过三万平方米的，经住房和城乡建设行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘前期物业服务企业。前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前六十日书面通知对方并向属地居(村)民委员会报备，但合同对通知期限另有约定的除外。业主购买住宅物业后，建设单位更换前期物业服务企业的，应当征得按照本意见第七条的表决比例的业主同意后，按程序重新选聘物业服务企业，在新物业服务企业确定后十日内将更换物业服务企业的情况书面公告买受人，并重新签订前期物业服务合同。建设单位选聘或更换前期物业服务企业应主动向项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)报告，接受街道办事处(乡镇人民政府)监督,  街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应安排人员参加评标委员会，参与项目所在地的前期物业服务企业的招标工作。

第十条 首次业主大会成立时，应就是否续聘和解聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，应于业主大会决议生效后三十日内签订物业服务合同。

第十一条 业主、业主大会或物业服务企业决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主、业主大会与物业服务企业应当按下列程序做好相关工作:

(一)业主、业主委员会应当在业主大会作出决定后三日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业，同时将解除合同的原因和时间书面公告全体业主;  物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在物业服务合同期满或者拟解除合同日期六十日前将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知业主、业主委员会。前期物业服务企业在收到解聘决定或书面告知三十日内，应做好小区档案资料、预收歉收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作，就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议，并妥善处理好历史遗留问题。对退管协议有异议的，应通过司法途径解决。

(二)业主、业主委员会应于签订退管协议之日起做好选聘新物业服务企业或自行管理的准备工作。

(三)居(村)民委员会接到业主、业主委员会或物业服务企业报告后五个工作日内，应当到物业项目听取业主、业主委员会及物业服务企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作，指导业主、业主大会选聘物业服务企业。

第十二条  业主、业主大会或物业服务企业在物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同，业主、业主大会重新选聘新物业服务企业接管物业项目的，应当按照下列程序做好衔接工作:

(一)原物业服务企业应当继续按照合同约定履行义务，并做好退出物业项目的相关准备工作。

(二)业主委员会应当督促业主按时交纳物业服务费至合同终止或双方约定之日。

(三)业主、业主委员会应当在属地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的监督指导下组织召开业主大会，对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，在物业服务终止之日一个月前依法完成选聘工作，并在物业服务区域内公告。业主、业主委员会应当及时与新物业服务企业签订物业服务合同。

(四)原物业服务企业应当在物业服务终止之日起七个工作日内退出物业服务区域，与新的物业服务企业做好交接工作，并向业主、业主委员会办理下列移交事宜:

1.结算物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施和业主共有的场地经营所得;

2.物业管理项目的档案资料以及物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

3.物业服务用房和属于业主共有的场地、设施设备;

4.物业管理服务期间配置的固定设施设备;

5.建设单位移交的前期物业服务资料(包括各类图纸资料，共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料，专营设施设备准许使用文件，物业质量保修文件和物业使用说明文件等);

6.实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料;

7.其他应当移交的财物、资料。

(五)业主、业主委员会接收上述财物、资料后，应做好承接查验工作(可委托第三方专业机构或选聘的新物业服务企业协助办理),形成相关记录或报告，并与物业服务企业双方签署确认。

(六)新物业服务企业接管后，业主、业主委员会应当将本条第(四)项所列事项转交新物业服务企业，并与新物业服务企业双方签署确认。

(七)原物业服务企业在征得业主、业主委员会同意后，可向新物业服务企业直接办理移交手续，并由业主、业主委员会监督确认。

(八)交接日当天，街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当派员参加移交手续。

(九)新物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，到物业所在地住房和城乡建设行政主管部门办理备案手续。

第十三条  物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业或决定管理模式的，业主委员会可以申请街道办事处(乡镇人民政府)进行应急管理;尚未成立业主大会的，十名以上业主可以联名申请街道办事处(乡镇人民政府)进行应急管理。街道办事处(乡镇人民政府)应当指导、督促居(村)民委员会组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，费用由全体业主共同承担。

业主、业主大会应在街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会的指导下，及时完成选聘新物业服务企业或自治管理工作。

第十四条 业主、业主大会和物业服务企业应当按照物业服务合同的约定解除或终止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五条  业主、业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十六条  业主、业主委员会在物业服务企业退出物业项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

第十七条 业主、业主委员会和新旧物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。

第十八条  原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的住房和城乡建设行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期退出;逾期拒不退出的，按照《湖北省物业服务和管理条例》的规定立案处罚，记入企业诚信档案，并列入黑名单，作为不良行为记录向社会公布。

原物业服务企业逾期拒不退出物业项目管理的，业主、业主委员会可依法请求人民法院强制执行。

违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置经济纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第十九条 业主、业主大会选聘的新物业服务企业应依法依规与原物业服务企业办理移交手续后进驻物业项目管理。

第二十条  新物业服务企业违法违规进驻物业项目管理的，物业项目所在地的住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)责令限期撤出。逾期拒不撤出的，记入企业诚信档案黑名单，作为不良行为记录向社会公布。

第二十一条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

第二十二条 本指导意见自2021年10月1日起施行，有效期两年。